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2018-09-09

(矫嘉伟、姜润邈)新华社北京6月19日电题:考军长——陆军聚焦打赢严考严训严练集团军军长目击记新华社记者李清华、杨庆民练兵先练官,强军先强将。

  资色·争锋丨从下半年到明年,哪些房企有能力持续高增长?

  一年来,在以习近平同志为核心的党中央高度重视和坚强领导下,各方坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位,共同推进雄安新区规划建设发展各项工作。这方热土正在发生历史性巨变:“千年秀林”工程以每天造林十万株的速度播撒绿色,雄安市民服务中心拔地而起,京雄城际铁路开工建设,一百多家高端高新企业落户,广大干部群众满怀信心、干劲十足……与日俱新的雄安新区,迈着坚实步伐,奋进在新时代的浩荡东风里。  思深方益远,谋定而后动。规划建设雄安新区,是以习近平同志为核心的党中央对深化京津冀协同发展作出的一项重大决策部署,对承接北京非首都功能、探索人口密集地区优化开发模式、调整优化京津冀空间结构、培育推动高质量发展和建设现代化经济体系的新引擎具有重大现实意义和深远历史意义。

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  同时研究也不能证明美发产品中内分泌干扰物的存在是否会导致其他问题。  其中11种产品含有欧盟禁止的化学品,或含有在加利福尼亚州被列为潜在问题的化学物质。

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  伴随反不正当竞争法启动修法程序,这一局面或将很快得到改观。反不正当竞争法修订草案二审稿近日提请十二届全国人大常委会第二十九次会议审议。二审稿的一大亮点,就是对互联网领域的不正当竞争予以明确。

  和讯房产消息尽管,1—7月商品房销售额78300亿元,同比增长%,其中,住宅销售额增长%。 商品房销售额增速比去年1—7月还提高了个百分点。

  但是房企高管对未来的预判却普遍不乐观,认为苦日子就要来了。

  可是,每一次的市场下行,却往往是那些先前苦练内功,为快速扩张作了充足准备的开发商的机会。

比如,2013—2015年,整个地产行业库存积压严重。 融创却抓住了机遇,大规模兼并,“吃”下了其他企业消化不了的库存,结果迅速从中小房企,跨越式增长成为龙头房企。   那么,眼下又有哪些开发商练好了内功,把别人的苦日子,变成了自己的好机会呢?  和讯房产从管理费用、经营性现金流、扣除预收款后的负债率等多项数据梳理发现,包括(,)、碧桂园、招商蛇口为代表的少部分房企,有条件有能力把握这样的机会,完成逆势扩张之路。

  第一轮测试费用和增效  梳理今年上半年的半年报,可以发现一个很奇特的现象,就是很多开发商的销售额增长幅度不大,但管理费用开支却大幅增长。

  一个明显的案例就是。 上半年的销售规模增幅只有%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是%,但管理费用增长达到%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了%。   在已经公布上半年业绩的房企中,只有中南建设、碧桂园、招商蛇口等少数几家能做到管理费用的增速和销售规模同步,或者比销售规模略少一些。

  为何管理费用的开支,远远超过销售规模?  一家地产商告诉和讯房产,出现这种现象的一个重要原因,是因为公司要冲刺规模,提前做了人才储备和管理架构的调整。 增加了很多区域公司,并开设了很多城市分公司。

  但这种超过眼前规模的提前布局,是存在一定风险的。 如果市场出现了销售下行,那么公司的管理架构势必会要重新调整,由此带来裁员、降薪、合并部门、合并区域等一系列的管理阵痛。   这种阵痛带来的负面影响,有时可能会长达多年。

  最合适的做法,还是有效控制管理费用增幅,使之和销售规模同步或略高。 比如,中南建设业务销售金额同比增加44%,建筑业务新增合同金额同比增加59%,,但上半年管理费用同比只增加48%,但由于公司与实际经营规模相关的管理费用率还有所下降。 另外,碧桂园管理费用增加了40%,但合约销售额增长了%;招商蛇口的销售金额同比增长%,而管理费用仅增长%。   有人说控制管理费用增幅,会不会妨碍企业之后的发展扩张呢?从旭辉和中南建设两家销售规模接近的公司对比看,这种担心是不存在的。   那么,如何做到控制管理费用,并实现规模扩张的?在政策和融资的压力下,企业扩张的战略有变化吗?  尽管管理费用增幅不大,但并没有妨碍中南建设等企业扩张的效率。

上半年,中南建设新增项目80个,规划建筑面积合计1138万平方米,上半年销售面积的倍,新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市。   管理费用增长了%的旭辉,今年1—7月增加了14个城市,增加了72个项目,新增储备面积955平米,大约是1-6月销售面积的倍。

  有鉴于中南建设和旭辉上半年的合同销售规模接近,分布城市数量高出旭辉3倍。

但上半年的管理费用比旭辉还要少5000万元左右。 同时,新增土地储备的项目数量和新进入城市数量,却和旭辉接近,反映出前者有能力用更少的管理费用,实现更有效地扩张。   第二轮测试获取项目能力  根据半年报公布的数据,TOP20企业公布的地价/上半年平均销售价格的数据是:旭辉42%、龙湖33%、碧桂园25%、万科%,中南建设34%。

  仅从上述数据看,经过2016、2017年的调整,房企的土地成本占售价比例,得到了很好的控制。 未来地价将不再是压缩房企利润的定时炸弹。

  但也有人疑问,开发商的土地价格大幅下降,是否是因为新拓展项目都在三四线城市  从几家房企公布的半年报看,这种担心并不存在。 比如,中南建设拿地成本不高,但所获得的土地却主要是在二线城市以及部分经济发达、人口聚集度高的三线城市。 在昆明、西安这样的二线城市,拿地成本更是每平米只有一两千。

比如,中南建设获得的安宁连然街道ANCB-2017L003号地块,楼板价就只有1000出头;西安西咸新区的中南湖畔堤楼板价只有1200元/平米。

虽然这些地块都处于二线城市的外围郊区,但以楼板价来说,仍然是非常低廉的。

  中南建设董秘梁洁说,之所以中南建设能低价拿地,其中一个关键原因是综合产业优势。   目前,中南建设的业务涵盖住宅开发,商业、酒店管理,工程总承包,建筑安装等,并和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局,具备承接各种城市综合运营项目的能力,在项目获取上有其他单一类型企业难以具备的优势。   同样,招商蛇口也是借助综合产业优势,获得优质项目。 比如,上半年拓展湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果,在布局全方位港口生态圈的同时补充了优质的土地资源。

另外,以蛇口为产业新城基地,公司与各地方政府合作,围绕京津冀、珠三角、长三角等重点区域拓展产业新城项目,苏州金融小镇因此以底价获取首期用地。   综合产业优势更强的企业,在获取土地资源的优势,在上半年已经变得明显。

而如果市场未来出现下行,地方将会更青睐那些拥有综合产业优势的企业,相对其他房企,这些企业更有可能以底价“抄底”优质土地。

  第三轮测试现金流比拼谁有融资空间  截止目前公布年报的情况看,前20强房企中,仅碧桂园、中南建设、龙湖、新城、(,)经营现金流为正。   年报显示,中南建设的经营性现金流净流入亿,其中来自销售回款带来的现金收入超过400亿,当期偿还债务所支付的现金却只有111亿。   根据资产负债表,有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债亿元,占比仅26%,规模小于公司持有的现金,公司偿债能力强,经营风险低。 考虑公司总负债中的预收账款主要来自购房客户的现金,没有经营风险,剔除预收账款之后的负债率((负债总额-预收账款)/资产总额)反而由去年年末的%下降到今年中期的%,下降个百分点。

  素以财务稳健见长的龙湖,剔除预售款后的负债率是%,旭辉则是%,连万科这项指标都达到46%,招商蛇口则是%,连碧桂园都达到%。

  从上述数值看,未来中南建设仍然有进一步发债融资的空间。   结语:  根据上述三项关键指标的比拼,可以发现,如果下半年市场真的转冷,类似碧桂园、中南建设、招商蛇口、龙湖等房企却依然有机会把握住机遇,成功逆势反超,实现市场冬天的规模扩张。 (责任编辑:常丹丹HO016)。